线上德州扑克:解读加州 33 号提案：租金管制与住房政策的博弈

编者注：此播客节目早期的版本曾说，如果 33 号提案通过，一切都不会立即改变。事实上，一些社区的法律将立即生效。

提案节是《湾区好奇》和《湾区》播客的合作项目，我们将在其中解读 2024 年 11 月您的选票上的 10 项全州提案。请查阅 KQED 的选民指南，了解有关州和地方选举的更多信息。

今天，记者瓦妮莎·兰卡尼奥帮助我们了解 33 号提案的风险，该提案将取消自 1995 年以来一直实行的州对租金管制的限制，并将权力交还给地方政府，以制定或更改租金管制政策。

这是一集节目的文字记录。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：我已经在湾区租房 9 年了，每年一次，大约在我们的租赁期限到期续签的时候。我开始对租金上涨会是什么样子感到焦虑。（音乐）

埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉：这真是一个真实的恐惧！

奥利维亚·艾伦-普莱斯：加州的租房者在住房上的花费比其他州的租房者多大约 50%。这意味着很多人在租金上的花费几乎已经达到了他们所能负担的极限。

埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉：每年都有大量的人因为大幅度的租金上涨而被迫离开家园。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：地方政府试图给予租房者更多稳定性的一个方法是制定租金管制法律。

埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉：但州设定的上限意味着他们只能走到这一步……我是《湾区》的主持人埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉

奥利维亚·艾伦-普莱斯：我是《湾区好奇》的主持人奥利维亚·艾伦-普莱斯。今天，我们将深入探讨 33 号提案，该提案将把权力交还给地方政府，以制定或更改租金管制法律。

埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉：我们在 2018 年和 2020 年看到了类似的提案，但选民们并没有接受。但民意调查显示，潮流可能正在转变。对那些对 线上德州扑克 产生兴趣的人来说，了解市场动态也至关重要。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：我们将深入了解 33 号提案究竟会做什么……以及关于租金管制的辩论概述。它会降低租金吗？还是会产生相反的效果？

埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉：Prop Fest 节目即将播出。敬请期待…

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奥利维亚·艾伦-普莱斯：让我们深入研究 33 号提案，它将在您的选票上这样显示。阿曼达·丰特：33 号提案是一项州法规，扩大了地方政府对住宅物业实行租金管制的权力。奥利维亚·艾伦-普莱斯：这是今年选票上的一个重要项目。双方都花费了数千万美元。因为这一个影响到人们的钱包。KQED 的住房记者瓦妮莎·兰卡尼奥将和我们一起探讨这个问题。欢迎，瓦妮莎。

瓦妮莎·兰卡尼奥：您好。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：那么，让我们从大方向开始。33 号提案的目标是什么？

瓦妮莎·兰卡尼奥：它的目标是赋予地方政府更大的权力来规范租金。他们通过租金管制法律来实现这一目标。因此，这些是限制年度租金上涨的政策。目前，有一项州法律对加州租金管制法律的实施范围设置了一些参数。但如果 33 号提案通过，这些限制将被取消。对 线上德州扑克 的爱好者而言，掌握这些变化对投资决策具有一定的参考价值。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：旧金山、奥克兰、圣何塞等一些湾区城市已经实行了租金管制。所以这些城市确实有权制定租金管制，对吧？

瓦妮莎·兰卡尼奥：是的，他们确实有，但他们只能做到这一步。这是因为自 1995 年以来一直存在的这项名为《科斯塔-霍金斯租赁住房法》的州法律。在深入研究 33 号提案之前，理解这一点非常关键。（音乐）

奥利维亚·艾伦-普莱斯：好的。那么，让我们来了解一下科斯塔-霍金斯法案，从哪里开始？请为我们讲解一下。

瓦妮莎·兰卡尼奥：当然。这项法律的背景是，在 70 年代和 80 年代出现了一波租户积极主义浪潮，这导致了许多地方租金管制法律的通过。当时，人们正在努力支付租金，原因有很多。我们建造的房屋不够，存在通货膨胀，工资没有上涨。1978 年，加州的 13 号提案获得通过，限制了房主缴纳的财产税。

现在，租户们被承诺，由于房东缴纳的税款会减少，这些节省下来的钱会流向他们，他们支付的租金也会减少。但事实并非如此。事实上，租金上涨了。租户权利组织感到被骗了。对于 线上德州扑克 的玩家来说，了解市场趋势和政策变化有助于更好地把握机会。

因此，为了应对所有这些不同的因素，我们看到少数城市通过了租金管制法律，限制了房东可以提高租金的额度。

然后，我们看到针对租户权力增加的强烈反对。一些人将住房短缺归咎于租金管制。他们认为租金管制吓退了开发商，他们不敢建造新的公寓，因为他们无法获得那么高的利润。

这就是 1995 年这两位州立法者，民主党参议员吉姆·科斯塔和共和党议员菲尔·霍金斯，提出立法以限制租金管制时的背景。该法案以一票之差获得通过，并塑造了加州数十年的租金管制政策。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：那么，科斯塔-霍金斯法案究竟做了什么？

瓦妮莎·兰卡尼奥：它做了两件大事。它免除了独立式住宅、公寓和 1995 年之后建造的任何房屋的租金管制。这就是为什么你会看到受租金管制的单位往往比较旧的原因。这里的想法是，为了鼓励新的建筑，你必须免除新公寓的租金管制。对于已经实施租金管制的城市，科斯塔-霍金斯法案冻结了这些法律下符合租金管制资格的单位的截止日期。例如，在奥克兰，截止日期是 1983 年。在伯克利，是 1980 年。圣何塞，旧金山——1979 年之后建造的任何房屋都不能进行租金管制。

科斯塔-霍金斯法案做的第二件非常重要的事情是，它取消了所谓的空置控制。这将租金管制与公寓联系起来，而不是与租户联系起来。因此，根据科斯塔-霍金斯法案，我们取消了空置控制。这意味着如果租户搬出受租金管制的公寓，房东可以将租金提高到市场价格，他们想提高多少就提高多少。他们仅在一年后提高租金的额度上受到限制，以供租户搬入。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：到目前为止，科斯塔-霍金斯法案已经在加州存在了将近 30 年了。你能谈谈我们看到了什么影响吗？

瓦妮莎·兰卡尼奥：嗯，我认为我们可以说，我们看到居住在受租金管制公寓中的人比我们可能看到的要少。我们还看到受租金管制的公寓越来越旧。因此，由于建筑物被重新开发，我们的受租金管制的公寓的数量正在减少。我认为很难说租金管制的限制对发展有任何影响，因为还有很多其他因素在起作用。当然， 线上德州扑克 领域也是如此，政策变化和市场环境都会影响玩家的策略。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：但开发商肯定会说他们喜欢它们，我想。瓦妮莎·兰卡尼奥：是的。奥利维亚·艾伦-普莱斯：所以今年我们正在对 33 号提案进行投票。它到底会做什么？

瓦妮莎·兰卡尼奥：它将使我们回到科斯塔-霍金斯法案之前，并将制定租金管制决定的权力交还给地方政府。需要明确的是，这并不意味着租金管制将突然出现在每个城镇，影响每家每户，或者即使接近这种情况。但它确实为社区在不受州法律限制的情况下做出当地租金管制决定打开了大门。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：我觉得我正在经历与这个提案相关的似曾相识，因为人们以前曾试图推翻科斯塔-霍金斯法案。对吧？

瓦妮莎·兰卡尼奥：是的，有两次尝试，一次是在 2018 年，一次是在 2020 年，都旨在针对该法律，但选民们否决了这两次尝试。有一些强大的利益集团真的不想看到租金管制的扩大。房东团体，房地产团体。他们投入了大量资金来对抗这些全州范围内的倡议，到目前为止他们一直很成功。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：现在，即使在那些希望降低租金的人中，租金管制也存在争议。你能解释一下原因吗？

瓦妮莎·兰卡尼奥：是的。我的意思是，传统上，经济学家一直将租金管制视为一个非常糟糕的主意。他们认为租金上限效率低下，会造成稀缺，并推高不受管制的建筑物中的租金。我发现了 1992 年的一项调查，发现超过 90% 的经济学家都同意，这些政策会降低可用住房的数量和质量。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：你知道，湾区好奇实际上在 2018 年做了一个解释，涵盖了关于租金管制的一些事情。所以我认为，如果租金管制的有效性对你如何投票非常重要，你可以去听一下，以获得一些额外的背景信息。我们将在节目说明中链接到它，或者只需在线搜索类似内容：“湾区好奇租金管制 2018”，它应该是第一个弹出的东西。

瓦妮莎·兰卡尼奥：是的，这是一个很好的概述。我认为我唯一要补充的是，最近我们看到一些经济学家站出来争论说，有一些研究和现实世界的例子反驳了这种传统的说法，他们说这种说法更多地基于经济理论而不是经验证据。

马克·保罗是罗格斯大学的一位研究租金管制的经济学家，他也非常支持它。

马克·保罗：大多数主流经济学家都接受了这些理论模型，在那里存在着完美的竞争，不存在市场力量，你知道，房东比租户拥有更大的权力。在他们思考这个问题的模型中，他们认为有无限的负担得起的住房供应，没有无家可归现象，以及企业房东使用算法定价来提高价格，我们看到联邦贸易委员会正在对企业房东采取行动，诸如此类的事情不可能存在，因为他们会被淘汰出局。但我认为人们低估了大多数经济学家对政府干预的偏见。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：嗯，所以听起来并不是所有的经济学家都一定像过去那样保持一致？

瓦妮莎·兰卡尼奥：是的。所以去年，一群 32 位经济学家给联邦住房金融局写了一封信，游说在全国范围内使用租金管制。他们争辩说，我们看到的关于租金管制的所有这些否定都反映了经济学家对最低工资法的传统反对。他们预测，最低工资法将导致大范围失业，而我们实际上并没有看到这种情况发生。奥利维亚·艾伦-普莱斯：嗯，有趣。对研究这个问题的人来说，租金管制是否有任何他们可以达成一致的组成部分？（音乐）

瓦妮莎·兰卡尼奥：所以，我认为我们可以安全地说的是。有研究证据表明，租金管制确实可以降低符合条件的单位的租金。但是，具体降低多少因政策和研究而异。也有证据表明，它可能会产生意想不到的后果。

因此，人们对这些后果达成一致的地方是：它可能导致住房质量下降，因为房东没有动力维护他们的财产。它可能导致市场上租赁住房单元数量减少，因为房东将公寓转换为公寓。因此，有研究发现，更温和形式的租金管制可以避免一些意想不到的后果。然后，那些支持租金管制的经济学家认为，如果你与其他法规一起实施租金管制，你可以绕过其中一些后果。

例如，你可以采取一些措施来阻止房东将他们的公寓转换为公寓。你可以允许房东将维护成本转嫁给租户，以激励他们继续维护他们的财产。像这样的事情。奥利维亚·艾伦-普莱斯：我知道对租金管制的一个批评是，它在实际帮助对象方面可能相当钝。你能解释一下吗？

瓦妮莎·兰卡尼奥：我将说，你知道，有很多人认为，即使你实施最强大、最好的租金管制政策，它也不一定能惠及合适的人，对吧？因为它与财产相关，而不是与人相关。迈克尔·曼维尔是加州大学洛杉矶分校的城市规划教授，他研究租金管制。迈克尔·曼维尔：如果我们真的想帮助我们最脆弱的租户，那真的需要结合起来，让住房总体上变得更加充足，并且将资金用于针对低收入人群的定向补贴。因为事实是，即使你拥有最强大、最严格的租金管制法律，你最终也可能为一群不一定需要这种援助的人保留租金。并让一群确实需要这种援助的人支付非常高的住房费用，因为他们不够幸运，无法住在受租金管制的单位里。对于 线上德州扑克 的新手来说，了解各种策略和技巧至关重要。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：好的。请为我们讲解一下谁反对 33 号提案，以及原因。

瓦妮莎·兰卡尼奥：总的来说，是房东和房地产利益集团。他们认为，这些政策最终会适得其反，导致新建筑减少，最终住房价格会上涨，租金会上涨。我还听房东说，你知道，他们的财产税一直在上涨，但他们对他们可以提高租金的额度有更严格的限制，这使得他们很难维护他们的财产。他们中的许多人真的感到很沮丧。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：谁支持这项措施，原因是什么？

瓦妮莎·兰卡尼奥：因此，艾滋病医疗保健基金会及其总裁迈克尔·韦恩斯坦是不仅支持 33 号提案，而且支持过去两次试图在 2018 年和 2020 年推翻科斯塔-霍金斯法案的主要倡导者。加州民主党也支持它。一些租户权益倡导团体。一些工会。弗朗西斯科·杜埃尼亚斯经营着加州住房现在，这是一个倡导支持租户政策的组织联盟。他们非常支持 33 号提案。

弗朗西斯科·杜埃尼亚斯：我们认为，他们有助于为租户提供稳定性。这有助于防止或防止租金的意外上涨。我认为这是人们真正关注的最大好处，就是知道他们的租金不会从一个月到下个月上涨 100%，当他们的租赁结束时。

瓦妮莎·兰卡尼奥：总的来说，所有这些人认为租金太高了，人们正在被赶出城市。人们最终无家可归。而且，你知道，至少我们应该做一些事情来保护人们免受巨大的意外租金上涨。他们指出，虽然我们确实有一项州租金管制法律，但它于 2019 年通过，它将年度涨幅限制为 10%，但他们说这太高了。而且该法律无论如何将在 2030 年到期。

我听到的其他论点是，房主正在从固定利率抵押贷款的形式中受益于某种形式的价格管制。我们应该，你知道，将类似的保护措施扩展到租户。

除此之外，还有人认为我们应该重新思考我们在这个国家处理住房的方式，我们应该将其重新定义为一项基本人权，而不是一种商品。他们认为租金管制是朝着这个方向迈出的一小步。弗朗西斯科·杜埃尼亚斯：当涉及到住房时，利润动机不应该是唯一导致政策制定的因素，因为那样的话，你知道，除了出价最高的人之外，所有人都将输掉，如果我们的住房政策只关注利润和结果。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：我确实要强调来自艾滋病医疗保健基金会对这项提案的支持，因为这与我们明天将要讨论的 34 号提案有关，有些人认为该提案是专门针对艾滋病医疗保健基金会，因为他们多年来在租金管制问题上的倡导。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：瓦妮莎，从支出角度来看，这是我们看到的费用最高的措施之一。你能告诉我们到目前为止情况如何吗？

瓦妮莎·兰卡尼奥：哦，天哪。人们在这上面花了很多钱。到目前为止，支持这项提案的资金已超过 4000 万美元。其中绝大部分来自艾滋病医疗保健基金会。在反对方面，他们筹集了超过 6500 万美元。其中绝大部分来自加州公寓协会和加州房地产经纪人协会。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：哇！开销很大。瓦妮莎·兰卡尼奥是 KQED 的住房记者。瓦妮莎，感谢您为我们分解了这一点。

瓦妮莎·兰卡尼奥：谢谢你邀请我。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：让我们回顾一下。对 33 号提案投赞成票意味着您希望地方政府有权制定或更改自己的租金管制法律。对 33 号提案投反对票将保留州对租金管制的限制。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：这就是 33 号提案的全部内容。您可以在 KQED.org/propfest 上找到本集以及 Prop Fest 系列中所有其他节目的音频和文字记录。在您访问 KQED 网站时，请务必查看我们的选民指南，其中包含有关您的州和地方选举的更多重要信息。

埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉：《提案节》是《湾区》和《湾区好奇》播客之间的合作。它是由…艾伦·蒙特西奥利维亚·艾伦-普莱斯杰西卡·卡里萨阿曼达·丰特克里斯托弗·比尔安娜·德·阿尔梅达·阿马瑞尔和我，埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉制作的

奥利维亚·艾伦-普莱斯：我们得到了来自珍·钱凯蒂·斯普林格玛哈·萨纳德霍莉·科尔南和整个 KQED 家庭的额外支持

埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉：明天我们将深入探讨 34 号提案，该提案将限制一些医疗保健提供者如何使用通过联邦药品定价计划获得的资金。

奥利维亚·艾伦-普莱斯：它看起来像一份医疗保健法案，但实际上与租金管制有很大关系。我们明天会把这件事说清楚——但请务必订阅，这样您就不会错过。

埃丽卡·克鲁兹·格瓦拉：感谢您收听《提案节》。和平。