扑克游戏:加州住房危机：选民将如何应对巨额债券提案？

加利福尼亚州的选民经常将高不可攀的住房成本和无家可归问题列为该州面临的最重要的问题之一。

现在，立法者正在考验他们的虚张声势。明年，选民很可能会有机会将前所未有的巨额资金投入到实际行动中。

这里有一个由奥克兰民主党议员巴菲·威克斯牵头、目前定于3月进行的100亿美元的债券提案，该提案将补充该州一些主要的经济适用房项目的资金。如果多数选民批准，这将是自1980年以来加利福尼亚州发行的最大一笔与住房相关的借款。

接下来是46.8亿美元的措施，得到州长加文·纽瑟姆的支持，也计划在3月份进行，用于为无家可归的加州人建造住房并扩大精神病和药物滥用治疗。根据州长办公室的说法，这将是加利福尼亚州有史以来最大规模的行为健康资金扩张。作为一项与住房相关的债券，它也将是近期记忆中第三大此类措施。

但这两个州级措施都可能被一个在区域层面提出的第三个措施所掩盖。最近成立的旧金山湾区住房融资管理局，负责为旧金山湾周围九个县的经济适用房项目提供资金，仍在弄清楚确切要向选民要求多少资金在2024年11月签署。但可能高达200亿美元。

加州历史上最大的三笔住房债券似乎对住房倡导者来说是个好消息。许多人认为，投资于基础设施建设和住房保障是提高生活质量的关键。对于许多人来说，投资于改善社会福利的债券是一个不错的选择。与此同时，也有一些人担心债务负担，尤其是对于那些已经面临生活压力的群体。在考虑这些债券提案时，有必要权衡各个方面的利弊，以便做出明智的决定。考虑这些因素的同时，也许也可以尝试一下**扑克游戏**，放松心情，舒缓情绪。

那么，为什么有些人如此担忧呢？

“我是一名跑步者。我从未连续跑出我最好的三场比赛，”旧金山湾区委员会的游说者路易斯·米兰特说，他在那里专注于住房立法。

由于立法者正在考虑在2024年推出一系列其他债券措施，总额可能高达800亿美元——这比该州自1980年以来（即使考虑到通货膨胀）在选票上提出的潜在债务还要多——该州潜在借款计划的巨大规模可能会考验选民愿意承受的上限。

“传统观点认为，如果你把一堆债券提案摆在选民面前，他们就会不知所措，他们会说‘我不想支付所有这些钱，所以我不想要支付任何这些钱’，”米兰特说。

甚至在向选民提出这个问题之前，立法者将不得不首先就哪些问题将被列入选票进行谈判。与2024年选票上已经充斥的其他倡议、宪法修正案和全民公投不同，债券措施只能在立法机构投票和州长批准后才能提交给选民。

“该州的债务能力是有限的，”加州住房联盟的执行董事雷·珀尔说，该联盟游说立法机构增加经济适用房的建设。“而且，从政治上讲，对于州长和立法机构来说，他们愿意承担的债务也是有限的。”[引言大小='中等'对齐='右'引用="路易斯·米兰特，旧金山湾区委员会的游说者"]‘传统观点认为，如果你把一堆债券提案摆在选民面前，他们就会不知所措，他们会说‘我不想支付所有这些钱，所以我不想要支付任何这些钱。’[/引言]立法者可能没有足够的时间来敲定这些谈判。任何计划在3月份的选票上出现的债券都需要在9月14日的会议结束前获得立法机构的通过。到目前为止，各部门之间的谈判进展缓慢，但在立法者于8月14日结束休会后可能会加速进行。

“我们希望确保我们向选民展示的选票，在我们在能力范围内，是有深思熟虑的，旨在应对我们的一些更严峻的挑战，但不会让选民感到困惑，比如‘这里有你投票支持住房的10次机会’，”威克斯说。“我预计在接下来的两三个月里，我们将开始落实其中的一些计划。”

并非住房领域的每个人都如此担忧。湾区住房融资管理局的负责人凯特·哈特利表示，如此多的与住房相关的债券措施都在争夺明年初选和普选选票上的位置，这表明该州的负担能力危机终于得到了应有的政治和财政关注。

她说：“我不知道选民明年会对大量的债券措施作何感想。”“但我确实知道选民非常关心这个问题，他们希望得到解决方案。”

‘只要你说出来，就有债券’

加州目前一些最具竞争力的房地产是2024年两次选举中的任何一次选票上的一个位置。

立法机构正在考虑多达十项借款措施，用于明年的3月初选或11月普选。其中包括相互竞争的学校债券、气候和防洪提案以及一项旨在对抗芬太尼危机的债券。虽然并非所有这些都会被批准，但总的来说，它们带来的集体债务至少为800亿美元，其中一项提案的价格标签尚未确定。

“我们有这么多危机，人们面临着这么多不同的挑战，”经济适用房倡导组织加州住房政策主管克里斯·马丁说。“只要你说出来，就有债券在立法机构中被考虑，而债券授权是有限的。”

据报道，纽瑟姆政府已将明年两次选举的借款上限设定为260亿美元，但最终数字很可能会在与立法领导人的谈判中敲定。

无论借款上限是多少，这既是一个政治算术问题，也是一个预算数学问题。对于选民可以在特定选举中批准多少债务，没有法律限制。预算分析师密切关注不同的指标，比较该州的债务支付（PDF）与其可自由支配的现金缓冲、其总预算或加州经济的总规模。未来利率和未来预算盈余和赤字的预测也会被考虑在内。

其中一项措施——该州年度债务支付与预算的可自由支配的“一般”基金的比例——目前约为3.5%，具体取决于你如何衡量它。与其他大型州相比，这有点高，但远低于过去。加州财政部发言人H.D.帕尔默表示，将这一数字保持在6%以下“通常被认为是谨慎的”。

没有证据表明选民在投“赞成”或“反对”票时会考虑到任何这些因素。

加州人通常很乐意将大型项目放在该州的信用卡上。这可能是因为债券收益通常被定向用于政治上同情的项目，而借款的弊端——未来几年的高额债务支付——对于普通选民来说更抽象。

自1980年以来，选民已经批准了他们面前所有州债券的75%以上，批准了1820亿美元的新债务，仅拒绝了420亿美元。相比之下，选民仅批准了约40%的非财政提案（PDF）。

‘债券疲劳’的前景

存在明显的例外。有时，投票公众在收到特别惊人的总额时，会变得非常吝啬。

1990年11月的选举是近期历史上债券最幸福的时期，共有14项借款提案。选民否决了其中的12项。

债券失败的另一个近期例子：2020年3月的初选，当时选民否决了加州历史上最大的学校债券，150亿美元的借款。当时提出的一种可能的选举后解释是：选民在当地层面承受着大量借款措施的负担，屈服于“债券疲劳”。现在，随着2024年的临近，一些住房倡导者担心选民容易受到同样的条件的影响。

作为一种财政现实，两项主要的住房提案——经济适用房措施和纽瑟姆支持的心理健康债券——正在从同一笔财政开支和选民资金中汲取资金。

但作为政策——一项支持建设更多住房，另一项提高居住在街头的人们的行为健康治疗能力——它们很可能相互补充。根据州长办公室的说法，他的心理健康债券将允许为另外10,000名无家可归的加州人提供住所和治疗。随着谈判的开始，这两项措施的一些支持者希望州长和立法领导人会这样看待问题。

“如果你有一个患有精神健康或药物滥用障碍的个人的临时庇护床位和服务，但没有经济适用房，那么这个人很可能会回到无家可归的状态，”全国结束无家可归联盟（支持经济适用房债券，并且仍在审查与心理健康相关的提案）的高级加州政策研究员亚历克斯·维索茨基说。“反之，如果你有经济适用房，但没有可用的服务，那么这个人将难以维持他们的住房。”

他说：“我们认为立法机构有一个真正的机会将两者联系起来。”

与时间的赛跑

从政治上讲，加州选民对负担不起的住房和无家可归问题的沮丧可能会产生两种结果之一。

那些认为公共资金被浪费的选民可能不会欢迎向这个问题投入更多资金的提案。

今年早些时候，立法者指示州审计长办公室调查该州无家可归者资金的实际使用情况。同一办公室2020年的一份审计报告呼吁对加州“繁琐”的经济适用房资助流程进行“彻底改革”，此前该州允许27亿美元的债券到期而未使用。（此后，该州的申请流程已得到简化。）

但许多住房开发商希望这能转化为提高支出的民意基础。事实上，他们正在指望这一点。

该州住房和社区发展部表示，加州各社区需要在未来八年内建造的大约250万套住房中，大约有100万套必须留给收入低于其地区收入中位数的80%的人。[引言大小='中等'对齐='右'引用="企业社区合作伙伴公司副总裁兼北加州市场负责人希瑟·胡德"]‘一方面，该州对雄心壮志和目标非常清楚。然而[它]没有提供实现这一目标所需的资源。’[/引言]但如果没有额外的帮助，经济适用房的计划繁荣不会实现，希瑟·胡德说，她是企业社区合作伙伴公司（一家为经济适用房提供资金、咨询和倡导的非营利组织）的北加州市场经理。

她说：“一方面，该州对雄心壮志和目标非常清楚。”“然而[它]没有提供实现这一目标所需的资源。”

目前尚不清楚额外的100亿美元州资金可以带来多少额外的住房。经济适用房的每套成本逐年攀升，有时超过100万美元。按照这种算法，债券上的惊人面值只足以资助10,000个新单位。但州资金几乎总是用于补充私人、联邦和地方的现金来源。

胡德说：“住房并不是完全由公共资金支付的。”“在公共领域拥有这种类型的保障意味着在私人领域有更多的保障，因此它使流程更顺畅。”

该州上一次求助于选民为经济适用房建设提供资金是在2018年11月。选民压倒性地批准了第1号提案，允许该州借款40亿美元。其中，约一半用于收入限制租赁住房的建设、翻新和保护。其余部分旨在分配给促进房屋所有权、农场工人住房建设和其他与住房相关的基础设施项目的项目。

威克斯明年经济适用房债券的时机也并非巧合。剩余资金略高于6.56亿美元，预计到明年，第1号提案的资金将耗尽

但即使选民明年慷慨解囊，并签署了选票上的每项住房债券，威克斯说她才刚刚开始。

她说：“我们必须在相当长的时间内进行大量的持续投资，才能摆脱我们目前所处的状态。”这可能意味着在选票上放置更多的债券措施，或持续从州预算中拨出更多资金。“这是我明年想要努力的事情。也可能是在后年。”**扑克游戏**的爱好者可能会对这些问题有不同的看法。