奥克兰拟对空置房产征税以缓解无家可归问题

像许多奥克兰居民一样，34岁的坎迪斯·埃尔德对在该市人行道和高速公路下快速增加的露营人数感到震惊。

与大多数居民不同的是，埃尔德曾在数十个无家可归者营地工作，作为一支提供“24小时待命的快速反应服务”团队的一员，这些服务包括食物、危机管理和医疗援助。

“过去几年，无家可归者的数量急剧增加。你可以把它和住房负担能力危机联系起来，”埃尔德说，她是东奥克兰集体非营利组织的创始人兼主任，当时她探访了一位坐在角落里、被一堆杂物包围的65岁妇女。

建造更多经济适用房可能需要数年时间，但埃尔德认为有一种更快的方式可以缓解该市的无家可归问题。

“有很多空置的房产多年未被使用，”埃尔德说，她指着一个围起来的、空置的地块，就在她最近一个早上探访的营地旁边。“作为一个城市，作为一个社区，我们需要看看这些空置的公共和私人土地，看看我们如何利用它们。”

选民将决定对空置房产的业主征税

奥克兰选民可能在11月批准该州首次对私人拥有的空置房产征税。该市估计，这项税收每年可为无家可归者服务、改善市容和制止非法倾倒筹集多达1000万美元。税收收入也将用于新的经济适用房建设。

如果三分之二的选民在11月批准该措施，每年使用少于50天的房产业主将被征税，每宗地块的税款高达6000美元。

在奥克兰市议会以6比2的投票结果决定将这项税收纳入选票后的两周，邻近的里士满市官员批准了一项类似的提议。

空置房产的业主将支付相同数额的额外税款，无论其房产的大小或价值如何。根据加州法律，各城市不能合法地将地块税与市场价值挂钩。

批评者担心这项税收可能会对小型土地所有者造成不成比例的伤害，迫使一些人将他们的房产卖给能够支付奥克兰飞涨的市场价值的投资者。但支持者赞扬这项税收是一种创造性的激励措施，可以将数千个空置地块和建筑物改造成住宅或企业，同时减少市容破坏。

“我们不仅希望摆脱垃圾、杂草以及你可能看到的问题，还希望鼓励人们做一些对社区有益的事情，”市议员丽贝卡·卡普兰说，她提出了这项措施。

根据阿拉米达县的最新调查，该市的无家可归人口在短短两年内增加了25%，达到近2800人。但一些无家可归者倡导者表示，这是一个严重的低估，因为许多在沙发上冲浪或睡在车里的人没有被包括在内。

房产所有人看到了好处，但反对征税

奥克兰居民弗朗西斯科·阿科斯塔同意鼓励更有效地利用空置房产的目标。

这位三个孩子的父亲说，他家旁边的一块空地吸引了垃圾和毒品使用。他说，一次枪战曾导致一颗流弹穿过他家卧室。

但阿科斯塔也拥有一块被县评估员办公室标记为空置的地块，他怀疑这项税收是否会鼓励他建造他以前计划在其土地上建造的复式住宅。在得知城市许可证的费用约为35000美元且需要一年时间才能处理后，他感到沮丧。

“对于那些没有在他们的地块上建造东西的人，试图用税收来惩罚他们是没有意义的，因为他们让每个人都难以建造东西，”阿科斯塔说，他正在这块地上种植土豆、甜椒和其他蔬菜。

如果该市将园艺定义为财产的积极使用，他可能不需要缴纳税款。但阿科斯塔设想，如果他每年要面对6000美元的新税款评估，他可能会出售。

“这需要支付太多的钱，”他说。“这项税收将迫使人们出售或建造，但对于那些没有时间和金钱和精力来处理税收的人来说，很可能会出售。”

在奥克兰建造新住房是一项昂贵的提议。虽然建筑成本会根据项目的大小和便利设施而有很大差异，但该市估计，1000平方英尺的新建筑成本约为20万美元。

根据奥克兰的规划和建设部门的数据，一套三居室住宅的许可证费用总额可能超过25000美元。

市议员卡普兰表示，她理解小型房产所有者面临建造该市迫切需要的住房的障碍。她的税收措施将为他们提供财政援助，以设计和建造经济适用房。

非营利组织和低收入业主将免征此税，以及其他能够证明经济困难的人。

卡普兰怀疑大多数空置房产被业主持有，作为对奥克兰热门房地产市场的投机性投资。

“可能没有联系和动力去处理它们的人，尤其是很多大型企业投机者，”卡普兰说。“因此，空置房产税将帮助我们跟踪谁拥有它们，他们在用它们做什么。”

批评者说，该措施缺乏明确性

根据奥克兰财务总监凯塔诺·卡萨因的报告，大约4400个空地可能要缴纳税款，以及未知数量的空置住宅、商业和工业建筑。

批评者谴责缺乏明确性，认为要求选民在11月决定征税是不公平的。

“在征税之前先列一份清单是很好的，”奥克兰伯克利房地产经纪人协会的政府事务主管基兰·谢诺伊说。“我们不知道这是否会最终剥夺许多小型奥克兰房产所有者的权利。”

他强调说，尽管该措施有几项豁免，但将由土地所有者来证明他们是否符合资格。

加州大学伯克利分校特纳住房创新中心最近的一项研究发现，该市大多数空置地块都很小，适合单户住宅或复式住宅。

作者海莉·雷兹翻阅了县级数据，这些数据表明，该市57%的空置土地所有者仅持有一宗地块。但她警告说，这一比例可能被夸大了，部分原因是业主可以为他们购买的每处房产创建单独的有限责任公司或有限责任公司。

“不幸的是，事情变得棘手了。有时你会看到很多业主的名字不同，但姓氏相同。但很难判断这是否是一个家庭，或者这只是一个共同的姓氏，”雷兹说。

实施税收措施将是关键

土地利用专家和其他关注辩论的人士表示，虽然他们支持这项税收的概念，但该提案的大部分有效性取决于该市将如何将其付诸实施。

“我们确实对如何实施它有一些担忧，首先要从空置的定义开始，”SPUR的高级政策顾问莎拉·卡林斯基说，SPUR是一个专注于旧金山湾区城市规划的智库。该组织向市领导发送了一封信，建议他们澄清这一定义。

市议员卡普兰说，每周举办一次农贸市场的地块将被视为活跃地块。但卡林斯基表示，即使在这种情况下，执法也可能很困难。

“从公共部门的角度来看，监控这一点确实很困难，”她说。“例如，他们每周都会派人出去确保乔有他的农贸市场吗？”

这项税收的支持者指出其他城市，如不列颠哥伦比亚省的温哥华和华盛顿特区，这些城市曾尝试对空置房屋和破败的房产征税，以此为例，说明努力使土地更具生产力，同时为城市服务提供资金。

“我认为这项空置房产税很棒，”宝拉·霍桑说，她补充说，她厌倦了在她奥克兰的家附近经过废弃的店面。“这是一个阻止人们持有房产用于投机的很好方法。”

对于推动这项税收的退休建筑师詹姆斯·范恩来说，奥克兰措施中的豁免以及该市承诺解决细节问题足以向前推进。

这项税收最早将于2020年到位，这为该市提供了时间来加大力度并创建一个房产登记处。

范恩认为，这项将于20年后到期的措施代表着一个为该市难以负担的无家可归者服务提供资金的机会。

“预算中根本没有钱，”无家可归者宣传工作组成员范恩说。“无家可归问题是我们现在面临的、至关重要的问题。我们不能等待。”

加州梦想系列是CALmatters、KPBS、KPCC、KQED和Capital Public Radio的全州媒体合作项目，得到了公共广播公司、詹姆斯·欧文基金会和大学未来基金会的支持。