低抽水局:奥克兰租户的困境：政府驱逐令与法律抗争

更新于2月22日：本文包含更正。 大约一年前，当联邦调查局（FBI）开始对奥克兰房东亚尼夫·戈哈尔展开调查时，他的租户们对此消息表示欢迎。 自2017年2月以来，情况一直很紧张，当时戈哈尔购买了位于东11街的多户住宅，埃米利奥·卢纳和米尔纳·桑切斯就住在这里。卢纳和桑切斯说，戈哈尔开着一辆没有牌照的车出现，并要求他们和住在楼里的另外两户人家搬出去。根据租户的说法，戈哈尔说如果需要，他会向法院申请驱逐令。他们说，他告诉他们，他计划翻修这座很久以前被分割成四个公寓的维多利亚风格的房子，然后以更高的价格出租这些单元。租户们拒绝离开，并引用了奥克兰的“正当理由驱逐条例”，该条例为租户提供了强有力的保护。他们坚决维护自己的权益，避免了被不公正对待的局面。 但他们说戈哈尔通过要求大幅提高租金来继续施加压力。尽管他们有租金管制，但楼里的两名租户克里斯蒂安·佩雷斯和迪尼亚·卡瓦列罗还是同意支付更多租金，而不是继续抗争。佩雷斯说，他同意在每月1000美元的租金基础上增加400美元。 但卢纳和桑切斯表示反对。“我们向奥克兰市投诉了，”桑切斯在最近的一次采访中说。该市租金调整项目的听证官阻止戈哈尔将他们工作室单元的每月600美元租金提高超过50美元。 后来，卢纳和桑切斯说，戈哈尔采取报复，无视修复他们坏掉的炉子、为他们的建筑提供灭火器和更换发霉地毯的要求。城市法规执行记录证实，卢纳和桑切斯就坏掉的炉子和其他问题提出了投诉。因此，当FBI探员在2018年1月敲他们的门，询问戈哈尔的活动时，租户们认为摆脱不断被驱逐威胁的机会来了。 “我们一直与他们合作，”卢纳谈到FBI的调查时说。 但很快，卢纳和其他租户发现自己再次面临被驱逐的命运——这一次来自接管他们大楼管理的联邦执法官员。在检察官以刑事指控起诉戈哈尔后，他们查封了他在奥克兰的租赁物业。今年1月，作为被查封建筑物托管人的美国法警局开始采取行动驱逐租户并出售这些建筑物。 租户们，其中一些人在那里住了十多年，说尽管他们没有参与戈哈尔被指控的罪行，但被赶出家园是不公平的。

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据联邦检察官称，事实证明戈哈尔每月从隐藏在北加州各地的烟草店和酒类商店中的非法视频老虎机网络中获利数十万美元。 州博彩管理局的特别探员克里斯蒂安·诺加德在一份宣誓书中说，戈哈尔是一名住在伯克利的以色列公民，他将部分非法所得投资于奥克兰房地产。除了位于奥克兰东湖社区东11街的多户住宅外，2017年戈哈尔还购买了附近位于第七大道的复式公寓以及位于索拉诺路的一座无人居住的仓库。 探员于2017年12月8日逮捕了戈哈尔。检察官辩称，应不准戈哈尔保释，因为他很危险，在国外拥有房地产，并且可能逃离美国。 根据FBI探员丹尼尔·布莱恩特的法庭证词，戈哈尔据称威胁要打断一名配合调查的便利店店主的腿，称他为“阿拉伯混蛋”。 即便如此，三周后戈哈尔以20万美元的保释金获释。 根据检察官提交的投诉，戈哈尔出狱几天后，一名伯克利警察发现他驾驶着他的2017年款保时捷Panamera赛车鲁莽驾驶。戈哈尔撞上了两辆停着的车，“警察观察到其中一个保时捷的车轮飞了出去”，根据投诉。 检察官要求法官撤销戈哈尔的保释，但戈哈尔从未出现在他原定于2017年1月3日的下一次听证会上。他失踪了，至今仍在逃。 2018年2月，在戈哈尔逃离后，政府查封了他在奥克兰的租赁物业，美国法警局接管了新的房东。这次的行动也引起了人们对政府行为的质疑，许多人担心会引发一系列的 **低抽水局** 行为。

新房东带来新要求

据住在东11街物业中的三户人家称，美国法警局于6月送达了新的租赁协议，并告诉他们签字，否则将被驱逐。 虽然租赁协议并没有改变租户的租金，但它们确实包括了新的条款。一个是租户必须自己进行任何维修并支付费用。另一个是他们的新的房东——美国法警局——被允许在仅提前12小时通知的情况下进入他们的公寓，而不是州法律要求的24小时。并且租赁协议有一个关键条款：法警可以在仅提前30天通知的情况下驱逐租户——无论出于任何原因。 住在第七大道大楼里的两户人家签署了新的租赁协议。佩雷斯和卡瓦列罗也签署了协议。但卢纳和桑切斯拒绝签字，并联系了非营利组织Centro Legal de la Raza的住房律师杰基·扎内里。 扎内里说，新的租赁协议包括几项违反州和地方法律的条款，特别是允许法警无故驱逐租户的条款。 扎内里向最初提交文件以查封戈哈尔建筑物的地方检察官助理凯文·卡西吉安发送了一封信，质疑法警要求租户签署的新租赁协议的有效性。 扎内里写道，根据奥克兰的“正当理由条例”，她的客户如果没有充分的理由，例如未能支付租金，就不能被驱逐。此外，她写道，奥克兰法律禁止房东单方面更改租赁协议的条款，并因租户拒绝签字而将其驱逐。 尽管一些家庭确实与法警签署了新的居住协议，但扎内里认为这些租赁协议是不可执行的。 “租户不能放弃他们在州和地方法律下的权利，”她说。 扎内里联系卡西吉安后过去了半年，政府没有采取任何进一步的行动。扎内里说，她认为她的信导致政府撤回了其要求。 但上个月，武装的联邦法警出现在两处房产，并向所有租户发出驱逐通知，要求他们在2月24日之前离开。佩雷斯说，法警告诉他们，这些建筑物要出售，他们必须搬出去。 佩雷斯和他的两个孩子住在东11街的房子里，他说法警的存在令人感到害怕。“我们很害怕，”他说。“他们会逮捕我们吗？” 通知还要求租户在他们搬出该物业时通知当地房地产经纪人，Better Homes Realty的凯文·布朗。通知解释说，2月24日之后，锁将被更换，任何遗留下来的财产都将被扔掉。向住在第七大道大楼的租户提供了类似的驱逐通知。 “我很高兴租户们来找我们，而不是轻信这些威胁通知，”扎内里说，他已经建议租户们有权留在自己的家中。“州法律的保护不允许任何房东这样做，联邦政府也不例外。”

资产没收

美国法警局没有回应有关他们试图驱逐奥克兰租户的具体问题。 但在驱逐截止日期前几天，该机构的一位发言人表示，他们正在撤销驱逐两处房产租户的决定。撤销驱逐的通知已于2月15日发送给扎内里，并于周二发送给租户。 在一份声明中，美国法警局的发言人说，最初的搬迁通知是根据买方的指示发出的。“然而，自那以后，两位买家都改变了他们的决定，并允许在销售完成之后，居住者继续留下来，”声明说。 法警的声明没有解释是什么法律授权允许出租房屋的购买者指示政府驱逐现有租户。但该声明还解释说，该机构通常与居住在根据资产没收计划查封的建筑物中的租户签订“居住协议”，并且这些协议包括30天终止条款。 声明说，当法警签订出售建筑物的合同后，他们可以向租户发出30天通知以搬出该物业。 “是否发出搬迁通知取决于销售协议的条款。如果买方希望居住者留下，则不会发出30天搬迁通知，”该声明说。 扎内里认为，该机构正试图为这些建筑物获得最高价格。空置的公寓楼比租户有租金管制的建筑物更有价值，因为它允许房东将租金定在尽可能高的水平，她说。 美国法警局的网站宣传通过联邦司法部的资产没收计划查封的房产，其中包含两栋公寓楼的待售清单，房地产网站Zillow将该物业列为已签约，要价60万美元。 几通电话和电子邮件发送给提起诉讼以查封戈哈尔财产的美国助理检察官凯西吉安，但均未收到回复。 根据美国司法部关于被查封和没收财产的指导方针，资产没收计划的目标是通过没收用于犯罪或通过非法活动获得的财产来“惩罚和震慑”犯罪活动。 该计划也是执法机构的赚钱机器。 通过资产没收计划，政府去年查封了14亿美元的资金和财产，其中包括现金、车辆、船只、枪支和房地产。美国法警局负责管理和销售根据该计划查封的房地产，联邦和地方执法机构可以获得收入分成，这些收入可用于支付执法计划和设备。 协助政府出售两处奥克兰房产的Better Homes Realty的房地产经纪人布朗说，未经法警局许可，他无法评论他在交易中的角色。他说，他认为联邦政府不必遵守州和地方的住房法律。 但扎内里不同意。她说，美国法警局的行动从一开始就是非法的，租户们正准备提起诉讼以保护他们留在自己家中的权利。 其他住房法律专家表示，联邦政府不能无视当地的驱逐法律。 “我不知道有任何权力可以赋予美国政府规避和无视奥克兰的‘正当理由驱逐条例’在其试图移除这些合法居住者时，”东湾社区法律中心住房实践主任律师梅根·戈登说。 无论什么合法，租户们都说他们希望政府做正确的事情。 卢纳说：“我们希望他们作为政府，能比罪犯更好。”“我们希望他们尊重我们的权利并遵守法律。” 这次事件也引发了人们对执法部门行为的质疑。 更正：本文已更新，以包含美国法警局取消驱逐的决定，并包含美国法警局在发布后提供的声明中的信息。